Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în iulie 2017, în Monitorul Oficial și care a intrat în vigoare pe 28 septembrie 2018, aduce modificari substantiale vechii legi şi doar în Bucureşti impactează peste 22.000 de asociaţii de proprietari, fără a mai discuta despre restul de pe teritoriul României care se ridică la peste 130.000 de asociaţii.
„Modificările, dacă nu sunt cunoscute de marea masă a populaţiei, pot aduce prejudicii grave atât din punct de vedere financiar, moral sau de orice natură, atat celor care trebuie să o implementeze, vezi preşedinţii de asociaţii de proprietari, cât şi locatarilor care se pot trezi în situaţii critice, până într-acolo încât îşi pot pierde locuinţele. Noua lege pune presiune pe preşedinţii de bloc îngreunând activitatea acestora. Încălcarea sau neducerea la îndeplinire a acestor norme va atrage după sine amenzi usturătoare care vor putea cădea în sarcina administratorului sau preşedintelui de bloc”, declară Ottavio Şerbănescu, director general al Cresida, companie ce manageriază 35 de asociaţii de proprietari.
Conform noii legi, una dintre cele mai periculoase şi controversate norme este cea cu privire la faptul că președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.
Astfel, după această sesizare, birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație, astfel, conform art. 80, asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate. Astfel, ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
”Este ştiut că perioada de iarnă este foarte dificiă pentru mulţi locatari, cheltuielile cu întreţinerea depăşind de multe ori veniturile acestora, astfel, noua lege va pune multă presiune pe preşedinţii şi administratorii de blocuri şi implicit va crea situaţii conflictuale între cei dintâi şi locatarii cu probleme”, mai spune Ottavio Şerbănescu.
Mai jos prezentăm alte modificări care vor îngreuna munca administratorilor de bloc:
- Asociaţiile sunt obligate să prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate. Dacă un proprietar solicita toate documentele asociaţiei din ultimii zece ani, preşedintele trebuie să meargă la un centru de copiere, să facă fotocopii după 120 de dosare a câte 40-50 de pagini fiecare, pe banii solicitantului şi să i le pună la dispoziţie în termen de cinci zile, altfel, e amendat cu o sumă cuprinsă între 2.500 şi 5.000 de lei.
- Se îngreunează convocarea adunărilor generale – tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semnează tabelul convocator trebuie să li se trimită scrisori recomandate cu conţinut declarat şi confirmare de primire. Astfel, convocarea unei adunări generale este o cheltuială importantă pentru asociaţiile cu un număr mare de apartamente. În plus, dacă nu trimiţi scrisori, eşti amendat.
- Nu se mai pot încredinţa spre folosinţă exclusivă (chiar şi contra cost) părţi din proprietatea comună către proprietari, deoarece este necesar acordul tuturor proprietarilor (100%), lucru imposibil de realizat în practică. În schimb, acest lucru se poate face către terţi, deoarece este necesar doar acordul a două treimi dintre membri.
- Deşi cenzorul trebuie să aibă pregătire economică, el trebuie să participle la şedinţele de comitet executiv şi la adunările generale şi să asigure legalitatea acestora. Întrebarea care se pune este următoarea: Cum poate oferi o opinie legală cineva care nu are studii juridice, ci doar studii economice?
- Casierul trebuie să emită chitanţa separată pentru fiecare fond. Dacă sunt trei-patru fonduri într-o lună, casierul trebuie să emită 4-5 chitanţe pentru fiecare proprietar.
- Preşedintele e obligat să meargă personal la oficiul de cadastru pentru înscrierea/radierea ipotecii în cazul restanţierilor. Altfel riscă o amendă de 2.500 la 5.000 de lei.
”O altă prevedere care pare absurdă este cea care impune un plafon de casă lunar de 1.000 de lei. Ce înseamnă un plafon lunar? Suma medie aflată în casă, dar din practică este ştiut că după încasările de seară, banii nu pot fi depuşi în bancă decât a doua zi şi atunci soldul casei la sfârşitul zilei este destul de mare fiindcă el cuprinde totalul încasărilor, adică mult mai mult de 1.000 de lei. Deci, se încalcă legea fără ca reprezentanţii asociaţiei de locatari să poată avea o altă soluţie. Întrebarea care se pune este cine plăteşte această amendă? În acest context, mulţi preşedinţi sunt tentaţi să renunţe fiindcă au un număr nelimitat de atribuţii, pe care dacă nu le îndeplinesc devin contravenienţi şi sunt sancţionaţi cu amenzi cuprinse între 2.500 la 5.000 de lei. Acelaşi lucru riscă şi cenzorii şi administratorii. Concluzia este că, multe dintre atribuţii sunt derizorii sau greu de îndeplinit de către persone fizice care nu au la îndemână nici timpul, nici pregătirea şi nici infrastructura administrativă pe care o poate oferi o firmă specializată în management rezidenţial”, mai declară Ottavio Şerbănescu, CEO Cresida.
Înfiinţată în 2017, compania Cresida este alternativă la administratorul de bloc tradiţional şi anume persoana fizică. Astfel, compania oferă servicii integrate proprietarilor de apartamente, de la înființarea asociației de proprietari, la administrare şi consultantă de specialitate.
